Vivienda frente a oro: 30 años de precios en Madrid

Una forma distinta de mirar el precio

Decir que una casa «vale» 250.000 euros parece preciso, pero el euro también cambia de poder adquisitivo. Por eso hemos puesto vivienda y oro en tres escalas: euros, índice base 100 y gramos de oro por metro cuadrado.

La tercera responde a una pregunta sencilla: si un metro cuadrado costaba cierta cantidad de euros y cada gramo de oro tenía otro precio, ¿cuántos gramos hacían falta para igualarlo? No convierte el oro en una moneda perfecta. Solo cambia la unidad de medida para revelar movimientos que el precio nominal oculta.

Qué muestra el histórico

La serie regional completa comienza en 1995 con un valor tasado de 1.089,50 €/m² y termina en 2024 en 3.239,95 €/m². Es un aumento nominal del 197%. Durante el mismo periodo, el oro pasó de 9,44 €/g a 70,91 €/g, un 651%.

Expresada en oro, la lectura se invierte: un metro cuadrado de vivienda en la Comunidad de Madrid equivalía a unos 115,4 gramos en 1995 y a 45,7 gramos en 2024. Es una caída del 60% en el precio relativo de la vivienda medido en oro.

El recorrido no fue recto. Durante el auge inmobiliario, el metro cuadrado llegó a exigir alrededor de 235 gramos en 2005. Después coincidieron la corrección de la vivienda y una fuerte apreciación del oro. En 2012 bastaban unos 50 gramos; en 2024, algo menos.

¿Y Madrid capital?

El Ministerio ofrece una serie municipal comparable desde 2005. En esos veinte años, Madrid capital pasó de 3.487,09 €/m² a 4.225,13 €/m², un 21% nominal. Medido en oro, pasó de unos 303 gramos por m² a unos 60 gramos.

No extendemos la capital hasta 1995 porque no existe en ese fichero oficial una serie municipal homogénea para hacerlo. La vista de treinta años usa la Comunidad de Madrid; la vista de la capital muestra solo los años realmente disponibles.

Entonces, ¿cuál es «el valor real» de las cosas?

No hay una única respuesta. Depende de la pregunta y de la unidad:

• Euros nominales: sirven para saber el importe de una operación en cada año, pero no descuentan la pérdida de poder adquisitivo de la moneda.
• Euros reales ajustados por IPC: aproximan cuánto representa ese precio en una cesta de consumo. Es la escala adecuada para hablar de inflación general.
• Oro: muestra el precio relativo entre dos activos escasos, pero su propia cotización es volátil y depende también del dólar, los tipos de interés y la demanda financiera.
• Salarios o renta del hogar: miden accesibilidad. Una vivienda puede bajar frente al oro y, a la vez, resultar más difícil de comprar para una familia.

Para esa última pregunta, consulta la comparación nacional de salario neto, IPC, vivienda y oro en España desde 1990.

La conclusión prudente no es que «la vivienda perdió valor». En euros se encareció mucho. Lo que ocurrió es que el oro se encareció todavía más en este intervalo, así que cada metro cuadrado terminó representando menos gramos.

Por qué esto no decide entre vivienda y oro

El gráfico compara precios de referencia, no inversiones completas. A la vivienda habría que sumarle alquileres cobrados o el servicio de vivir en ella, y restarle intereses, impuestos, comunidad, seguros, mantenimiento y costes de compra y venta. En el oro habría que descontar el diferencial del comerciante, la custodia, el seguro y los impuestos aplicables.

También importa el punto de partida. Escoger 2005, 2012 o 2020 cambia mucho el resultado. Para valorar una operación inmobiliaria concreta conviene trabajar con sus flujos de caja, no con una línea agregada. Puedes probarlos en nuestra calculadora de rentabilidad inmobiliaria y revisar qué costes se suelen olvidar al invertir en inmuebles en España.

Cómo hemos calculado la comparación

Usamos treinta años completos comunes, 1995–2024:

1. Calculamos la media de los cuatro trimestres del valor tasado de vivienda libre para la Comunidad de Madrid. En la capital ponderamos cada trimestre por el número de tasaciones disponible desde 2005.
2. Tomamos el promedio anual del oro del sistema de precios de materias primas del FMI, expresado en dólares por onza troy.
3. Convertimos a euros —ECU antes de 1999— con el tipo de cambio medio anual de Eurostat y dividimos cada onza entre 31,1034768 gramos.
4. Calculamos vivienda €/m² ÷ oro €/g para obtener gramos de oro por m².

Los 30 años regionales tienen cuatro trimestres completos; las series de oro y divisa no presentan huecos en el intervalo. Aun así, la combinación sigue siendo una comparación de precios nominales y no una rentabilidad total.

Fuentes oficiales y datos reproducibles

• Ministerio de Vivienda — valor tasado de vivienda libre por comunidad y provincia (XLS)
• Ministerio de Vivienda — valor tasado en municipios de más de 25.000 habitantes (XLS)
• FMI — Primary Commodity Price System y serie anual exacta del oro servida por DBnomics
• Eurostat — tipos de cambio bilaterales anuales y serie USD por ECU/euro servida por DBnomics

La comparación ayuda a pensar mejor sobre las unidades. Para decidir dónde poner dinero, hacen falta además horizonte, liquidez, deuda, fiscalidad, diversificación y capacidad de asumir pérdidas.