1 Entender
Entender la inversión inmobiliaria
Riesgos, costes, liquidez y supuestos que conviene revisar antes de comprar para alquilar.
Leer la guía →Calculadora de rentabilidad inmobiliaria neta
Calcula rentabilidad bruta, rentabilidad neta operativa, flujo de caja y retorno sobre el capital de una vivienda en alquiler con costes y financiación.
Datos verificados con fuentes oficiales
Revisado por la redacción
Actualizado: agosto de 2026
Simulador
Introduce tus datos
Tipo de préstamo
Rentabilidad bruta
6,6 %
Rentabilidad neta operativa
4,37 %
Flujo de caja mensual
137 €
Rentabilidad sobre efectivo
1,83 %
Desglose anual antes de impuestos
- Coste total del proyecto
- 230.000 €
- Capital propio inicial
- 90.000 €
- Préstamo
- 140.000 €
- Cuota mensual
- 700,87 €
- Renta tras vacancia
- 12.540 €
- Gastos operativos
- 2487 €
- Ingreso operativo neto anual
- 10.053 €
- Cobertura de deuda (DSCR)
- 1.20
Antes de impuestos sobre la renta y plusvalías
Cálculo educativo realizado en tu navegador. No incluye revalorización, impuestos sobre la renta, costes de venta, derramas, morosidad extraordinaria ni cambios del tipo de interés. Introduce los costes reales de tu ubicación y revisa el resultado con un profesional cuando la decisión sea material.
Después del resultado
Tres pasos útiles, sin bloquear la calculadora
Cómo interpretar esta estimación: Repite el cálculo con más vacancia, mantenimiento y tipo de interés. La rentabilidad bruta por sí sola oculta financiación y gastos operativos.
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Comparar comprar y alquilar
Separa el uso de vivienda de una inversión y compara costes no recuperables y flexibilidad.
Comparar opciones →El cálculo se ejecuta en tu navegador. GA4 recibe solo el identificador de la herramienta y la acción elegida, nunca cifras ni respuestas introducidas. El enlace copiado no incluye los datos del cálculo para evitar exponerlos en URL, historiales o sistemas de analítica.
Nota
Esta calculadora no predice el precio de la vivienda, el alquiler futuro ni los impuestos aplicables. Sirve para someter una operación a supuestos explícitos, no para declarar que una inversión es rentable o adecuada.
Qué calcula y por qué separa cuatro resultados
Una sola cifra puede esconder decisiones distintas. La herramienta muestra:
- Rentabilidad bruta: alquiler anual potencial dividido entre precio de compra.
- Rentabilidad neta operativa: ingreso operativo neto dividido entre el coste total de adquisición y reforma.
- Flujo de caja: ingreso operativo neto menos las cuotas del préstamo.
- Rentabilidad sobre efectivo: flujo anual dividido entre el capital propio aportado al inicio.
El ingreso operativo neto —NOI por sus siglas en inglés— descuenta vacancia y gastos operativos, pero no la hipoteca ni los impuestos sobre la renta. Separar esas capas evita llamar «rentable» a una vivienda que solo parece atractiva antes de financiarla.
Costes que conviene introducir
Usa cifras documentadas para la ubicación y la vivienda concreta:
- Impuestos y gastos de adquisición, notaría, registro y gestoría.
- Reforma, mobiliario y puesta a punto.
- IBI, seguro, comunidad y otros costes recurrentes.
- Mantenimiento, administración y una vacancia prudente.
- Tipo, plazo y modalidad real del préstamo.
Los tributos de compra cambian por comunidad autónoma, tipo de vivienda y circunstancias del comprador. Por eso la calculadora pide un importe de gastos en vez de imponer un porcentaje universal. La guía del Banco de España sobre la compra con hipoteca ayuda a distinguir costes y financiación; comprueba después la normativa tributaria autonómica y la documentación de la operación.
Cómo interpretar el DSCR
El DSCR divide el ingreso operativo neto entre el servicio anual de deuda. Un valor de 1 significa que ambos coinciden en el escenario introducido; por debajo de 1, el alquiler neto estimado no cubre las cuotas. No es una regla universal de aprobación bancaria ni incorpora reservas, impuestos o gastos extraordinarios.
Escenarios mínimos antes de decidir
Prueba al menos tres escenarios:
- Base: costes y alquiler documentados.
- Prudente: más vacancia, mantenimiento y tipo de interés.
- Estrés: varios meses sin cobrar y una reparación extraordinaria añadida a otros gastos.
Consulta también la guía sobre inversión inmobiliaria en España y compara la financiación con la calculadora de hipoteca.
Limitaciones
- No estima revalorización ni precio de venta.
- No incorpora IRPF, impuesto sobre sociedades, plusvalía o costes de transmisión.
- No modela tipos variables, refinanciaciones ni amortizaciones anticipadas.
- No sustituye una tasación, una revisión jurídica, fiscal o técnica del inmueble.
- No garantiza ocupación, cobro, liquidez ni rentabilidad.
Los cálculos se ejecutan en tu navegador. Finanzas Sin Miedo no recibe los importes introducidos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calcula la rentabilidad bruta del alquiler?
Divide el alquiler anual potencial entre el precio de compra. Es una medida simple que no descuenta vacancia, gastos, financiación ni impuestos.
¿Qué incluye la rentabilidad neta operativa?
Resta a la renta cobrada estimada la vacancia, IBI, seguro, comunidad, mantenimiento, gestión y otros gastos introducidos. Después divide el ingreso operativo neto entre compra, gastos de adquisición y reforma.
¿La hipoteca se considera un gasto operativo?
No. La calculadora separa el ingreso operativo neto del servicio de deuda. Así muestra rentabilidad del activo antes de financiación y flujo de caja después de pagar la cuota.
¿Incluye IRPF, impuesto sobre sociedades o plusvalías?
No. La fiscalidad depende del titular, residencia, uso, gastos deducibles y normativa vigente. Los resultados se muestran antes de impuestos sobre la renta y antes de una futura venta.
¿Qué significa cash-on-cash o rentabilidad sobre efectivo?
Es el flujo de caja anual antes de impuestos dividido entre el capital propio inicial: entrada, gastos de compra y reforma. Puede ser negativo y no mide la revalorización ni el riesgo total.