Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir en 2026

La decisión concreta: qué riesgo puedes asumir

La pregunta no es “qué modalidad ganará”. Nadie conoce el recorrido futuro del Euríbor durante 20 o 30 años. La pregunta útil es: ¿qué oferta conserva margen en tu presupuesto si el escenario empeora?

Tabla de escenarios: 200.000 € a 25 años

Estas cifras no son ofertas de mercado. Son escenarios calculados con el sistema francés para comparar sensibilidad, sin comisiones ni seguros.

Entre un 3 % y un 5 %, la cuota cambia unos 221 € al mes y el coste en intereses, unos 66.000 € durante 25 años. En una variable real el tipo cambia en cada revisión, por lo que esta tabla es una prueba de estrés, no una predicción.

Cómo comparar tres ofertas sin engañarte

1. Pide el mismo capital y plazo a las tres entidades.
2. Anota TIN, TAE y total a pagar de la FEIN.
3. Suma el coste anual de seguros, tarjetas y cuentas vinculadas.
4. Comprueba comisiones de apertura, amortización, novación y subrogación.
5. Para variable y mixta, calcula la cuota con el índice dos puntos por encima.
6. Compara cuánto capital quedará pendiente cuando creas que podrías vender o amortizar.

Fija: estabilidad que también tiene precio

La cuota no cambia por el índice de referencia. Eso reduce el riesgo de presupuesto, pero no hace buena cualquier oferta fija.

Conviene mirar: TAE, coste de seguros, comisión por amortización y diferencia frente a una oferta sin bonificar. Si el banco reduce el TIN a cambio de un seguro de vida caro, calcula el seguro durante todo el periodo previsto, no solo el primer año.

Variable: no es una apuesta gratuita a que bajen los tipos

El tipo suele ser Euríbor más un diferencial contractual. La cuota se revisa con la periodicidad pactada. Una bajada ayuda; una subida se traslada al hogar.

Conviene mirar: diferencial, índice y fecha de revisión, suelo o límites si existieran, comisiones y capacidad real de soportar el escenario adverso. Elegirla solo porque “el Euríbor debería bajar” convierte una deuda de décadas en una predicción de mercado.

Mixta: dos contratos económicos dentro de uno

El tipo inicial fijo suele ser el reclamo. La comparación completa necesita:

• años del tramo fijo;
• tipo y vinculaciones durante ese tramo;
• diferencial variable posterior;
• capital pendiente al comenzar la fase variable;
• coste de amortizar o cambiar antes de esa fecha.

Puede encajar si amortizas de forma planificada durante el tramo fijo, pero no debes asumir que venderás a tiempo ni que el cambio de banco será gratis.

Un único siguiente paso

Antes de negociar, reúne tres ofertas comparables. Un comparador puede servir para ampliar candidatos, pero no sustituye la FEIN ni la revisión del contrato.

Documentos que debes conservar

• FEIN y FiAE entregadas por cada entidad.
• Simulación con y sin bonificaciones.
• Coste y condiciones de cada seguro.
• Tabla de amortización.
• Resultado de la prueba de estrés.
• Notas de la visita al notario y dudas resueltas antes de firmar.

Cuando tengas las propuestas, usa la guía de cómo negociar una hipoteca con el banco para comparar mejoras sin cambiar simultáneamente capital, plazo y vinculaciones.