Resumen rápido
No hay “un” mercado: en Madrid y Baleares comprar exige +15 años de sueldo; en Jaén o Ciudad Real, poco más de 3. El comprador extranjero fue el 19,3% de las operaciones (1S 2025); los no residentes pagan más (~3.126 €/m²). Unas 355.000 viviendas turísticas restan stock para vivir todo el año en costas e islas. Paradoja: caen los desahucios por alquiler (-53,9%) pero suben las ejecuciones hipotecarias (+35,6%).
España no es un mercado, son muchos
Hablar de “el precio de la vivienda en España” como si fuera una sola cosa induce a error. La realidad es una enorme heterogeneidad territorial: hay provincias donde comprar sigue siendo razonable y otras que se han convertido en auténticas zonas de exclusión.
- Madrid y Baleares: comprar una vivienda exige más de 15 años de salario.
- Jaén o Ciudad Real: bastan poco más de 3 años.
Cinco veces de diferencia entre unas provincias y otras. El mismo país, dos realidades opuestas. (Si quieres el contexto general del esfuerzo salarial, lo vemos en vivienda inaccesible.)
El papel del comprador extranjero
Uno de los factores que tensiona los grandes núcleos y las zonas turísticas es la inversión extranjera. En el primer semestre de 2025, los extranjeros protagonizaron el 19,3% de las compraventas, unas 71.155 operaciones.
Nota
Un dato clave: quién paga más. Los no residentes pagan de media los precios más altos, en torno a 3.126 €/m². Al concentrarse en costas, islas y grandes ciudades, elevan el precio de referencia de esas zonas y desplazan al comprador local, que compite con una demanda internacional de mayor poder adquisitivo.
La presión turística: pisos que salen del mercado
A esto se suma el uso turístico de la vivienda. Según el Ministerio, hay unas 355.000 viviendas dedicadas a fines turísticos. Cada una de ellas es un inmueble que deja de estar disponible para residencia habitual.
El mecanismo es simple: en costas e islas, si una parte creciente del parque se destina a alquiler de temporada —más rentable—, queda menos oferta para quien quiere vivir todo el año. Y menos oferta, con la misma o más demanda, empuja los precios de compra y alquiler todavía más arriba justo donde ya estaban tensionados.
La paradoja de los desahucios
Un último dato ayuda a entender hacia dónde se está moviendo el riesgo. Es una paradoja reveladora:
- Los lanzamientos por impago de alquiler cayeron un 53,9% en el primer trimestre de 2026, gracias a las medidas de protección al inquilino.
- Pero las ejecuciones hipotecarias iniciadas subieron un 35,6% en 2025.
Nota
El riesgo cambia de manos. Mientras se protege al inquilino, crece la presión sobre el propietario endeudado: quien compró con hipoteca y ve cómo la cuota aprieta. No es que el problema desaparezca; es que se desplaza del alquiler hacia la propiedad. Un recordatorio de que, antes de firmar una hipoteca, conviene calcular el peor escenario, no solo el mejor.
En una frase
La crisis de vivienda española no se reparte por igual: se concentra en las ciudades y zonas turísticas, alimentada por la demanda extranjera y el uso vacacional, mientras el interior queda al margen. Entender dónde aprieta —y por qué— es imprescindible para decidir con la cabeza en un mercado tan desigual.
Preguntas frecuentes
¿Dónde es más cara la vivienda en España?
¿Cuánto compran los extranjeros?
¿Cómo afecta la vivienda turística?
¿Están subiendo los desahucios?
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