Nota
Estado normativo: 1 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde hoy con carácter general. Como todo real decreto-ley, debe someterse al Congreso en un máximo de treinta días. Esta guía se actualizará si se convalida, deroga, corrige o tramita como proyecto de ley. No sustituye el estudio de un contrato o procedimiento real.
Resumen rápido
- “Decreto Mari Carmen” es un nombre social y mediático; la denominación oficial es Real Decreto-ley 26/2026.
- No crea alquileres perpetuos ni una indemnización general para que el propietario recupere su vivienda.
- No es una prohibición general de comprar vivienda ni una suspensión universal de desahucios.
- La prórroga extraordinaria de hasta dos años se solicita y tiene requisitos y excepciones.
- Los nuevos alquileres temporales necesitan una causa real, expresa y acreditable; sin ella pueden considerarse habituales desde el inicio.
- En alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la renta de la vivienda completa.
- Cambian también el IRPF del alquiler, el IBI de viviendas vacías y turísticas, el IVA de estancias cortas y la fiscalidad de las SOCIMI.
- El préstamo TU CASA está creado, pero sus beneficiarios y procedimiento aún necesitan desarrollo.
Qué norma se ha aprobado y desde cuándo se aplica
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, ocupa 96 páginas y modifica, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El BOE lo publicó el 30 de septiembre y su disposición final undécima fija la entrada en vigor general para el día siguiente: 1 de octubre de 2026.
Que una norma esté en vigor no significa que su texto sea definitivo. El artículo 86 de la Constitución obliga a someter los decretos-leyes al Congreso dentro de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso puede convalidarlo o derogarlo y puede acordar tramitarlo como proyecto de ley. A 30 de septiembre todavía no ha transcurrido ese proceso.
Esta distinción importa: lo que sigue separa cambios vigentes desde el 1 de octubre, medidas que exigen condiciones y desarrollos que todavía no permiten presentar una solicitud.
Por qué se conoce como “decreto Mari Carmen”
“Decreto Mari Carmen” no es el nombre jurídico de la norma. Es el apodo que se popularizó durante el debate público por el caso de Mari Carmen Abascal. El propio preámbulo del BOE menciona ese desahucio como elemento de presión social, pero el título oficial es mucho más amplio: Real Decreto-ley 26/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
La diferencia no es semántica. Antes de publicarse circularon propuestas, borradores y lecturas políticas que no coinciden punto por punto con el texto final. Para saber qué obliga hoy hay que leer la parte dispositiva publicada en el BOE, no un titular ni una versión previa.
Cuatro afirmaciones que el BOE no respalda
| Afirmación | Qué dice realmente la norma publicada |
|---|---|
| “Los contratos pasan a ser perpetuos” | No. Siguen los plazos mínimos de 5 o 7 años y la prórroga tácita anual hasta 3 años. La extensión extraordinaria dura como máximo 2 años y exige solicitud y requisitos. |
| “El casero debe indemnizar para recuperar su casa” | No existe esa indemnización general. La necesidad real y acreditada del propietario o de determinados familiares es una excepción a la prórroga extraordinaria si se comunica en plazo. |
| “Se prohíbe comprar vivienda a empresas” | No. Hasta finales de 2028 se limita un supuesto concreto: ciertas entidades cuyo objeto incluye adquirir inmuebles, cuando la adquisición sea gratuita o por debajo del 70 % de tasación, con excepciones. |
| “Se paralizan todos los desahucios hasta 2030” | No. La suspensión exige vulnerabilidad, falta de alternativa y control judicial; cambia según quién demanda y puede levantarse por las causas previstas. |
Nota
Importante: una compensación pública por un desahucio suspendido no es lo mismo que una indemnización pagada por el propietario para recuperar la casa. El decreto regula la primera en determinados casos; no establece la segunda como regla general.
Resumen práctico: qué cambia según tu situación
| Situación | Regla principal desde el 1 de octubre | Qué debes comprobar |
|---|---|---|
| Vivienda habitual con contrato vigente | Puede existir prórroga extraordinaria anual, hasta dos años | Fecha de vencimiento, pagos de los últimos ocho meses y excepciones |
| Nuevo alquiler temporal | Debe expresar una causa temporal real y acreditable | Causa, duración y documentos que la demuestran |
| Temporal firmado antes del 1 de octubre | Conserva el régimen anterior hasta el fin pactado | Fecha final; una renovación ya entra en el nuevo régimen |
| Alquiler de habitación | Puede ser habitual o temporal según la necesidad cubierta | Suma de rentas y reglas de zona tensionada |
| Actualización anual hasta 31-dic-2027 | Puede quedar en 0 % o, sin nuevo pacto, limitada al 2 % | Anualidad, renta y sistema estatal de referencia |
| Primera vivienda con TU CASA | El mecanismo existe, pero aún no está operativo para cualquiera | Futuro acuerdo del Consejo de Ministros e información del ICO |
| Propietario que renueva o firma nuevo contrato | Cambian las reducciones del rendimiento neto en IRPF | Fecha, renta anterior, bajada o subida, zona tensionada y condición de gran tenedor |
| Inquilino con renta fiscal limitada | Se crea una deducción estatal del 10 % con límites | Base imponible, vivienda habitual, distancia a otras viviendas y futuras instrucciones de Renta |
| Empresa que compra viviendas muy por debajo de tasación | Puede quedar afectada por la limitación temporal del artículo 1 | Objeto social, precio, tasación, finalidad y excepciones |
La tabla orienta; no decide por sí sola un caso. La comunidad autónoma, la ubicación en zona tensionada, la fecha exacta y las cláusulas pueden cambiar el resultado.
Prórroga extraordinaria: no es automática para todos
La disposición final quinta crea una prórroga por anualidades de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre. La persona inquilina debe solicitarla y estar al corriente del alquiler, también mes a mes durante los ocho meses anteriores.
Alcanza contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como determinados finales de prórroga tácita o tácita reconducción. Durante la extensión se mantienen las condiciones del contrato.
El propietario debe aceptarla salvo los casos previstos. Entre ellos figuran que las partes acuerden otras condiciones, firmen un nuevo contrato o exista una necesidad real y acreditada de ocupación por el propietario o sus familiares, comunicada en los plazos legales. También es incompatible con la prórroga del artículo 10.3 de la LAU, que tiene preferencia.
Nota
Dato verificado: el decreto no dice que cada alquiler se alargue dos años de oficio. Interpretación práctica: antes de solicitarlo hay que identificar qué periodo termina, acreditar los pagos y revisar excepciones.
Recuperar la vivienda por necesidad
La prórroga extraordinaria no bloquea la recuperación cuando el arrendador ha comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, una necesidad real y acreditada para sí o para los familiares contemplados por la ley. El decreto añade que, para esta excepción concreta, no es imprescindible que esa facultad figurase expresamente en el contrato.
Eso tampoco significa que baste con alegarla de palabra. Fecha, destinatario, causa, prueba y comunicación fehaciente son determinantes. Si existe conflicto, la decisión no debe tomarse a partir de una guía general.
Alquiler temporal: causa escrita, prueba y duración
La LAU consolidada define ahora el alquiler temporal como el destinado a cubrir la necesidad de vivienda de una persona desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. Puede incluir una vivienda completa o una habitación.
El contrato debe expresar esa causa. La carga de probarla recae sobre el arrendador. Si no consta debidamente, el contrato pierde su naturaleza temporal y se somete a las reglas del alquiler habitual desde su firma.
¿Cuánto puede durar?
La nueva regla establece:
- duración superior a 31 días;
- como regla general, máximo de doce meses;
- prórroga expresa si sigue existiendo el motivo temporal;
- posibilidad de superar doce meses cuando la causa continúa y lo justifica;
- conversión del primer contrato en habitual si se superan doce meses sin causa justificativa o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
No basta con titular el documento “contrato de temporada”. La calificación depende de la necesidad que cubre y de su prueba.
Contratos anteriores al 1 de octubre
Los contratos temporales anteriores mantienen su régimen hasta terminar el plazo pactado. Entonces se extinguen sin posibilidad de prórroga bajo aquel régimen. Una renovación sí se somete a las nuevas reglas del alquiler temporal.
Alquiler por habitaciones: el uso decide el régimen
La reforma incluye las habitaciones dentro del alquiler de vivienda habitual o temporal. Si satisfacen una necesidad residencial habitual, se tratan como tal; si cubren un desplazamiento temporal acreditable, pueden entrar en el régimen temporal.
La suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zona de mercado residencial tensionado debe respetar además los límites de la LAU.
La norma estatal preserva las disposiciones autonómicas dictadas dentro de sus competencias. Por eso dos contratos aparentemente idénticos pueden requerir comprobaciones territoriales distintas.
Actualización de renta hasta el final de 2027
Para una anualidad que venza desde el 1 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta distingue:
- si la renta supera el límite máximo del sistema estatal de índices de referencia, no procede incremento;
- en los demás casos, las partes pueden pactar y, si no lo hacen, el aumento no puede superar el 2 %.
La LAU reformada usa además el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) como tope general de actualización. No debe aplicarse un porcentaje sin comprobar fecha, cláusula y régimen transitorio.
Duración ordinaria: por qué no es un alquiler perpetuo
La reforma mantiene la estructura general de la LAU:
- duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física;
- siete años cuando es persona jurídica;
- si ninguna parte avisa en plazo, prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más;
- prórroga extraordinaria del nuevo decreto, solicitada por el inquilino, por anualidades y hasta un máximo de dos años;
- prórroga especial del artículo 10.3 de la LAU para determinados hogares vulnerables en zonas tensionadas, que tiene preferencia y no se acumula a la extraordinaria.
Por tanto, llamar “perpetuo” al contrato confunde una posible sucesión de periodos legales con una duración indefinida automática. El propietario conserva las facultades de no renovación y recuperación que correspondan, pero debe respetar requisitos, causas y plazos.
Venta de la vivienda: tanteo y retracto más fuertes
El nuevo artículo 25 de la LAU refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino. Si la vivienda se vende dentro de una cartera junto con otros inmuebles o activos, la notificación debe imputarle un precio y explicar los criterios objetivos utilizados.
El derecho no desaparece por una venta conjunta cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable. El precio deberá distribuirse mediante criterios objetivos y verificables —preferentemente el valor de referencia catastral o una tasación independiente— y las partes ya no pueden pactar la renuncia del inquilino al tanteo y retracto.
Esto no permite concluir que toda venta sea imposible ni que el inquilino pueda comprar a cualquier precio. Obliga a documentar la operación y preserva su capacidad de igualar las condiciones en los supuestos previstos.
Compra especulativa: una limitación estrecha, no una prohibición general
Hasta el 31 de diciembre de 2028, el artículo 1 limita la adquisición de vivienda por entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la compra de inmuebles, cuando sea gratuita o el precio esté por debajo del 70 % del valor de tasación de mercado.
La propia norma excluye, entre otros, destinos de vivienda asequible o social durante un mínimo de cinco años, residencias sociosanitarias, determinados usos del tercer sector, protección de víctimas de violencia de género, entidades adheridas a un código de buenas prácticas y adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias.
La regla no afecta a una familia que compra su casa ni equivale a vetar la inversión inmobiliaria de cualquier sociedad. Su aplicación exige comprobar quién compra, para qué, a qué precio y bajo qué procedimiento.
Reparaciones y gastos: dos cambios relevantes
En vivienda habitual, si un desperfecto afecta a habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino puede requerir por escrito la reparación y adjuntar un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o reparar. Ante silencio o negativa injustificada, la norma permite realizar la obra necesaria y descontar de rentas futuras un coste razonable y documentado.
En vivienda temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario y debe responder en cinco días hábiles. Conviene conservar contrato, fotografías, requerimiento, presupuesto, factura y recepción antes de compensar cantidades.
La reforma prohíbe repercutir al inquilino, directa o indirectamente, gastos de gestión inmobiliaria y formalización, incluidos preparación, gestión, novación o renovación. Un servicio distinto y no esencial solo puede cargarse si el inquilino lo pidió expresamente por escrito tras conocer que era opcional y su precio.
Suspensión de desahucios: condiciones, no prohibición general
El artículo 2 regula hasta el 31 de diciembre de 2030 suspensiones para personas vulnerables sin alternativa habitacional. El alcance depende de quién demanda, de acreditar vulnerabilidad, de la falta de alternativa y de la intervención judicial y administrativa.
En ciertos procesos promovidos por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras impagadas en las condiciones de la norma, el tribunal suspende el proceso. Para otros demandantes, el régimen exige recabar información sobre recursos habitacionales y revisión cada doce meses; la suspensión puede alzarse por las causas del decreto y tiene límites.
Es incorrecto resumirlo como “se prohíben todos los desahucios hasta 2030”. Un caso real necesita asesoramiento jurídico inmediato y análisis del demandante, la vulnerabilidad y las actuaciones sociales.
Quién paga cuando se suspende
Para ciertos demandantes —personas físicas y determinadas personas jurídicas dedicadas al alquiler asequible o social— el tribunal puede acordar que la administración competente asuma una compensación. El máximo comprende la renta contractual no percibida y suministros impagados; no incluye lucro cesante hipotético ni daños morales.
En desahucios por impago de hogares vulnerables, la administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar o consignar lo debido. Si no lo hace, el texto prevé su subrogación en la posición deudora mientras se mantengan los requisitos. Es una arquitectura procesal compleja, no una cancelación automática de la deuda del inquilino ni una obligación del propietario de pagar por recuperar su inmueble.
IRPF: nuevos incentivos y una deducción para inquilinos
El decreto cambia de forma importante la fiscalidad del alquiler. No conviene quedarse con un único porcentaje porque la reducción depende de quién alquila, la renta anterior, la zona, la edad del inquilino y el tipo de contrato.
Reducción para el propietario
Para un nuevo contrato del mismo arrendador que no sea gran tenedor, la reducción del rendimiento neto positivo puede ser:
| Cambio frente a la última renta actualizada | Reducción general prevista |
|---|---|
| Baja superior al 5 %, sin otro supuesto reforzado | 70 % |
| Misma renta o inferior, pero sin bajar más del 5 % | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida superior al 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida superior al 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida superior al 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida superior al 20 % | 15 % |
La reducción por bajar más del 5 % puede subir al 85 %, 90 %, 95 % o 100 % si concurren condiciones adicionales: continuidad del inquilino, precio por debajo del índice, zona tensionada o edad de 18 a 35 años. Para una vivienda que se alquila por primera vez, el texto prevé porcentajes del 50 % al 100 % según precio, zona y edad. También hay reglas del 70 % para alquiler social o a una entidad pública y del 60 % tras determinadas rehabilitaciones.
Nota
No debe elegirse una renta solo por una reducción fiscal. Primero hay que verificar que el contrato cumple la LAU y calcular el rendimiento neto real; una reducción del 100 % de un rendimiento menor no equivale necesariamente a ganar más dinero.
Deducción estatal para el inquilino
El nuevo artículo 68.6 de la Ley del IRPF permite deducir el 10 % de las cantidades pagadas por la vivienda habitual si la base imponible es inferior a 33.007,20 euros. La base máxima de deducción es 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros y se reduce progresivamente hasta el límite.
Exige además que, durante al menos la mitad del periodo, ni el contribuyente ni su unidad familiar sean titulares del pleno dominio o de un derecho de uso sobre otra vivienda a menos de 50 kilómetros, salvo impedimento administrativo o judicial para usarla.
La norma es estatal; las deducciones autonómicas pueden tener requisitos distintos. Antes de presentar la declaración habrá que revisar el modelo y las instrucciones definitivas de la AEAT.
Viviendas vacías, pisos turísticos, IVA y SOCIMI
El texto incorpora otras medidas con fechas y efectos distintos:
- IBI de viviendas vacías: los ayuntamientos pueden aplicar recargos, con porcentajes que dependen del tiempo desocupado, del número de viviendas y de si el municipio está en zona tensionada. No es automático: requiere ordenanza, prueba y audiencia del titular.
- IBI turístico en zonas tensionadas: los ayuntamientos pueden aprobar recargos del 50 %, 100 % o 150 % según el número de alojamientos turísticos del titular.
- IVA desde el 1 de diciembre: los alquileres amueblados de hasta 30 noches pasan al tratamiento previsto para servicios gravados, con la excepción indicada para la vivienda habitual del arrendador.
- SOCIMI: se eleva al 25 % el gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes de vivienda, con reducciones transitorias y permanentes si una parte suficiente del parque se destina a alquiler asequible.
- Imputación de rentas desde 2027: se introduce una escala progresiva para determinados inmuebles no alquilados, en lugar de un único porcentaje.
Estas medidas no tienen el mismo sujeto ni la misma fecha de efectos. Mezclarlas en un único “impuesto a la vivienda” conduce a errores.
TU CASA: creado, pero aún sin requisitos operativos completos
El artículo 19 crea una línea gestionada por el ICO para complementar la financiación privada de la primera vivienda habitual hipotecada. Cubrirá el menor importe entre el 20 % del valor y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones, con las condiciones temporales que fija el texto.
Pero un futuro acuerdo del Consejo de Ministros debe definir objetivos, beneficiarios, límites, importe inicial y procedimiento. Las viviendas financiadas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión inscrito en el Registro de la Propiedad.
Dato: el mecanismo existe en la ley. Interpretación: todavía no hay base para afirmar que alguien cumpla los requisitos o ya pueda solicitarlo. Opinión editorial: publicar ahora “cómo pedir 50.000 euros” sería prematuro y podría inducir decisiones financieras erróneas.
¿Aumentará o reducirá la oferta de alquiler?
El 1 de octubre no existe evidencia posterior suficiente para responder. La ley acaba de entrar en vigor y aún debe pasar por el Congreso; además, varias medidas dependen de comunidades autónomas, ayuntamientos y desarrollos reglamentarios.
Sí pueden formularse dos mecanismos económicos contrapuestos:
- Más seguridad y menor elusión. Integrar habitaciones y alquiler temporal en la LAU puede reducir contratos falsamente temporales, mejorar la comparabilidad de precios y dar estabilidad a hogares que ya alquilan.
- Menor rentabilidad o flexibilidad percibida. Límites, prórrogas y mayores obligaciones pueden hacer que algunos propietarios suban la renta inicial, seleccionen más al inquilino, vendan o retiren la vivienda. Las reducciones fiscales intentan compensar parte de ese incentivo.
Que predomine uno u otro efecto es una cuestión empírica. Hará falta observar, como mínimo, nuevos contratos, stock anunciado, duración de anuncios, rentas de entrada, ventas de viviendas antes alquiladas y diferencias entre zonas con y sin aplicación efectiva. Cualquier afirmación rotunda hoy sería una previsión, no un dato.
Checklist antes de actuar
- Anota fecha de firma, vencimiento y modalidad.
- Comprueba si es vivienda habitual, temporal o habitación según el uso real.
- Verifica si está en una zona de mercado residencial tensionado.
- Guarda pagos, comunicaciones y prueba de la causa temporal.
- Para una prórroga, revisa los ocho meses de pago y las excepciones.
- Para actualizar renta, identifica anualidad e índice antes de calcular.
- Consulta BOE consolidado y normativa autonómica el día de actuar.
- Si eres propietario, calcula el efecto fiscal usando rendimiento neto, no solo renta bruta.
- Si eres inquilino, conserva contrato, recibos y prueba de vivienda habitual para la futura deducción.
- Ante desahucio, reparación urgente o conflicto, solicita asesoramiento jurídico con el expediente completo.
Para ordenar la decisión económica, compara costes con la guía de alquilar o comprar vivienda. Los contratos muy anteriores tienen una guía separada sobre renta antigua, subrogación y desahucio; responden a otro régimen.
Conclusión
El llamado decreto Mari Carmen es mucho más amplio que el debate sobre la duración de los contratos. Modifica alquiler habitual, temporal y por habitaciones; refuerza el tanteo; crea suspensiones procesales condicionadas; reordena incentivos fiscales; abre líneas de financiación y limita determinados supuestos de compra corporativa.
No crea contratos perpetuos ni una indemnización general para recuperar la vivienda. La prórroga y la limitación de actualizaciones pueden afectar a muchos contratos, pero ninguna se aplica leyendo solo un titular. Fecha, pagos, ubicación, tipo de arrendador y cláusulas siguen siendo decisivos. TU CASA y otros instrumentos necesitan desarrollo antes de convertirse en opciones operativas con requisitos conocidos.
No existe afiliación ni compensación con arrendadores, agencias, entidades financieras, ICO o las instituciones citadas.
Fuentes primarias y oficiales
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor el Real Decreto-ley 26/2026?
¿El decreto Mari Carmen crea contratos de alquiler perpetuos?
¿El propietario debe indemnizar para recuperar su vivienda?
¿Todos los contratos de alquiler se prorrogan dos años automáticamente?
¿Qué ocurre con un alquiler temporal firmado antes del 1 de octubre de 2026?
¿Puede un contrato temporal durar más de doce meses?
¿Ya se puede solicitar el préstamo TU CASA de hasta 50.000 euros?
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